Cada vez es más frecuente encontrarnos con casos en que una persona “X” inicia un proceso judicial para que lo declaren propietario por prescripción adquisitiva de dominio respecto a un predio determinado que se encuentra dentro de otro de mayor extensión que si está inscrito, sobre el cual ha ejercido posesión pública, pacífica, como propietario y continua por el plazo de diez años; así, una vez obtenida la sentencia a su favor que lo declara propietario de dicho predio, solicita al juzgado envíe los partes correspondientes al Registro de Predios para su debida inscripción, para lo cual necesitará indefectiblemente que el Registro realice la independización de dicho predio en una partida registral distinta a la partida del predio de mayor extensión (predio matriz) en virtud al Principio de Especialidad.
El día 27 de Agosto de 2024, se publicó en el Diario Oficial El Peruano, la Resolución N° 229-2024-SUNARP/PR, mediante la cual se aprobó el CCLXXXVIX Pleno del Tribunal Registral, en el cual se estableció como precedente de observancia obligatoria, entre otros, y en relación al caso mencionado, lo siguiente:
- Para independizar un predio materia de declaración de prescripción adquisitiva de dominio judicial, al igual que la prescripción adquisitiva notarial, no se requiere autorización administrativa alguna, bastando para ello la documentación técnica que forme parte del expediente a que se refiere el numeral 2) del artículo 505° del Código Procesal Civil.
- En los casos que la Oficina de Base Gráfica Registral establezca que es posible determinar el área remanente, el administrado deberá presentar la documentación técnica de dicha área, suscrita por autoridad competente, salvo que la misma esté determinada en el expediente judicial.
El criterio adoptado ha sido sustentando en lo resuelto en la Resolución Nº 817-2024-SUNARP-TR de fecha 23.2.2024 que estableció exactamente lo mismo que lo indicado anteriormente y en la Resolución Nº 3133- 2024-SUNARP-TR de fecha 25.07.2024 que estableció que para independizar un predio materia de declaración de prescripción adquisitiva de dominio judicial, en mérito al título archivado, basta para ello que la documentación técnica a que se refiere el numeral del artículo 505° del Código Procesal Civil forme parte del expediente judicial que integra el título archivado y que tratándose de una prescripción de parte de un predio, no se requiere pronunciamiento judicial expreso sobre la independización.
El precedente dictado busca dar predictibilidad sobre los requisitos que se deben cumplir ante el Registro de Predios cuando se ordene la inscripción de la sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio que se encuentra dentro de uno de mayor extensión inscrito y evitar así las frecuentes observaciones o tachas que finalmente desincentivan la inscripción y el saneamiento inmobiliario, pese a tratarse de títulos basados en resoluciones judiciales con calidad de cosa juzgada.
Anteriormente a este precedente, no existía uniformidad sobre el criterio aplicado para la inscripción registral de dominio adquirido por prescripción adquisitiva de dominio de predios que forman parte un predio de mayor extensión y si bien el 24 de Octubre de 2022 se adoptó un criterio similar a través del acuerdo plenario emitido en el CCLXVIII Pleno registral, los efectos de este último no son de aplicación obligatoria para todas las oficinas registrales como si lo es el precedente referido.
Por ello, algunos registradores seguían observando que ante estos supuestos, el administrado debía realizar el trámite de subdivisión o desmembración para lograr inscribir la independización cumpliendo los requisitos previstos en los artículos 58° y 59° (normas generales), el artículo 60° (para predios urbanos) o el artículo 64° (para predios rurales) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no bastando entonces que se adjunte a los partes judiciales la documentación técnica presentada al proceso judicial, esto es la documentación exigida por el artículo 505° inciso 2) del Código Procesal Civil.
Esto finalmente generaba un título de propiedad del administrado – sentencia judicial que declaró la prescripción adquisitiva a su favor– que difícilmente o que no podía inscribirse en el Registro de Predios, impidiendo con ello la publicidad registral de su propiedad y con ello la oponibilidad de su derecho frente a terceros, además de las consecuencias que esto significa en el tráfico jurídico y económico de los inmuebles.
Por tanto, a partir de este precedente, que resulta de obligatorio cumplimiento, solo se podrá exigir:
- Plano de ubicación y perimétrico con indicación de las edificaciones existentes suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente según la naturaleza del bien.
Ahora bien, sobre el requisito relacionado al área remanente, se ha determinado que si la Oficina de Base Gráfica Registral establece que si es posible determinar el área remanente, el administrado deberá presentar:
- Documentación técnica de área remanente, suscrita por autoridad competente, salvo que la misma esté determinada en expediente judicial.
En este caso, y teniendo en cuenta que la presentación de documentos técnicos del área remanente no es un requisito que se deba cumplir para el proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio según el Código Procesal Civil, con lo cual no estarán en el expediente judicial, la exigencia de este requisito por parte de las oficinas registrales generará que en la calificación del parte judicial ingresado, se expidan nuevamente esquelas de observación y se solicite que se presente al registro dentro del plazo otorgado para subsanar dichos documentos técnicos, lo cual puede generar una complicación por cuanto la obtención de la visación de la autoridad competente puede demandar mayor tiempo que el plazo otorgado por el registro para subsanar o no obtenerse por los requisitos que tenga establecidos la entidad competente en su TUPA; por ejemplo, en algunas municipalidades no visan documentos sobre predios, si no se cumple con presentar título de propiedad, entonces resultaría difícil que a alguien le visen los planos o imposible que le visen planos de algo que no es suyo, como es el área remanente.
Por esta razón es que en el acuerdo plenario adoptado en el CCLXVIII Pleno registral, se discutió si una mejor propuesta sobre este punto sería no exigir documentos técnicos para determinar el área remanente, la cual podía ser determinada por el área de Catastro de la oficina registral respectiva o requerir documentos técnicos que sean visados solo por profesional responsable o verificador y no requerir que actúe la Municipalidad o cualquier otra entidad administrativa competente de acuerdo a la naturaleza del bien de que se trate, adoptándose incluso como acuerdo plenario que “En los casos que el área técnica establezca que es posible determinar el área remanente, el administrado deberá presentar la documentación técnica de dicha área, suscrita por profesional responsable, salvo que la misma esté determinada en el expediente judicial”, a diferencia de lo hoy previsto en el precedente.
Considero que si bien el precedente deja sentado y claro que para la inscripción de independización de un predio objeto de un proceso de prescripción adquisitiva de dominio judicial, no se necesitará más documentos técnicos que los presentados al proceso judicial, lo cual ya es un aporte valioso, lo relacionado al área remanente podría generar una nueva era de esquelas de observación, por lo que esperemos que en la práctica esto no se convierte en un obstáculo y más bien las entidades administrativas responsables hagan más flexibles sus procedimientos en aras de poder atender de modo más eficiente a los administrados para cumplir este requisito registral.
